界面新闻记者 | 王妤涵

大股东深铁再度出手支援万科。

5月14日晚间 ，万科发布公告称，第一大股东深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁集团”）拟向万科提供股东借款
，借款金额为15.52亿元，用于帮助万科偿还在公开市场发行债券的本金与利息 。

根据公告 ，该笔借款期限为36个月
，且允许提前还款或展期，借款利率为年化2.34% ，低于全国银行间同业拆借的1年期贷款市场报价利率（LPR）
，还款方式为每半年还款0.5%，最后一期还97%。

值得关注的是 ，这也是今年以来深铁集团第4次公开借款支援万科偿债
。

此前深铁分别于2月10日、21日及4月29日向万科提供了28亿元 、42亿元及33亿借款用于偿还债务
，累计金额达到118.52亿元，足以见得当前深圳国资方面对万科的托底决心。

截至目前，深铁集团持有万科27.18%股权 ，为其第一大股东，也是万科在《深圳证券交易所股票上市规则》下的关联法人 。

积极偿债

从债务角度来看
，2025年是万科的还债大年，当前阶段的资金压力很大
。

根据万科年报 ，2024年公司录得净亏损494.8亿元
，营收同比下滑26.3%至3431.8亿元，主要因开发业务毛利率下降、资产减值计提及非主业投资亏损。

截至2024年底 ，万科短期有息负债达1582.8亿元
，而货币资金仅881.6亿元，现金短债比低至0.56 ，流动性压力显著 。并且
，净负债率达到80.6%，较去年初增长25.9pct ，剔除预收房款的资产负债率为68.5%
，较去年初增长3pct
。

不过，万科也在一直积极偿债 ，尤其是大股东深铁集团，通过大宗交易
、REITs认购、股东借款等多种方式力挺万科
，在其帮助下，目前万科的公开债务均已如期兑付。

境内债方面 ，今年一季度
，万科共完成了五笔公开债的如期兑付，本金规模合计达到98.9亿元 。

其中包括1月27日到期的境内中期票据“22万科MTN001
” 、2月16日到期的“22万科MTN002”
、2月25日到期的“22万科MTN003 ”、3月4日到期的“22万科01
”和3月17日到期的“20万科02”
。

5月15日 ，万科再发布公告称
，“20万科04 ”将于5月19日付息，债权登记日为5月16日 ，利率为3.45%。Wind数据显示
，“20万科04
”起息日为2020年5月19日，发行总额为15.0亿元 ，债券期限为7.0年
，最新债项评级为AAA 。

境外债方面，万科在5月12日刚刚偿还了一笔到期美元债 ，涉及本金余额4.23亿美元，票面年利率3.15%
。

不过
，债务压力仍未根本性解除。

Wind数据显示，截至目前 ，万科境内债务共有388.51亿
，其中一年以内到期的境内债务约278.57亿元，占比达到71.8% ，未来12个月的兑付高峰在今年7月份
，共有62.63亿元 。

深铁的资金驰援虽为万科争取了时间窗口，延缓了危机 ，但剩余债务仍需依赖自身的销售回款及新增融资。

改善经营

根据一季度报数据
，今年1-3月，万科实现营业收入379.9亿元 ，同比下降38.3%
。其中
，房地产开发业务贡献营业收入228.0亿元，同比下降51.1%；经营服务业务贡献营业收入122.7亿元 ，同比增长12.1%。

受开发业务结算规模和毛利率下滑等因素的影响，归属于上市公司股东的净亏损为62.5亿元；整体毛利率为6.1%
，同比下降 4.7% 。

销售方面，一季度实现合同销售面积254万平方米 ，合同销售金额349.2亿元
，同比分别下降35.1%和39.8%，销售回款率超过100%
。

其中 ，万科多个旗下项目取得良好销售表现
，理想花地项目成为广州主城区销售套数 、销售金额双项第一，上海
、杭州、天津等多地项目去化率超80%。

在开发业务收缩的同时 ，万科的“第二曲线”开始显效 。

报告期内
，租赁住宅业务（含非并表项目，即泊寓业务）实现营业收入8.84亿元 ，同比增长6%
。一季度
，泊寓新拓展房源5213间，新开业4001间。

万科物业新拓存量项目年化收入增长超50% ，在业内率先推出弹性定价体系服务模式；存量改造的深圳iN城市广场于季报发布同日开业，实现97%出租率；物流业务出租率行业领先
，冷链营收双位数增长 。

不过，租赁住宅 、物业
、物流等业务的收入虽同比增长 ，但规模仍难以对冲开发业务下滑
。

截至报告期末
，万科持有的货币资金为755.0亿元；有息负债合计3658.7亿元，资产负债率仍维持在73.5%。

期内 ，万科合并报表范围内共新增融资和再融资139亿元
，新增融资综合成本3.39%，较2024年一季度下降21个基点；实现大宗交易签约金额38亿元 ，涵盖办公、商业 、公寓
、教育业态等7个项目；实现盘活回款24笔
，合计40.9亿 。

进入深铁主导时代

一季度，在业绩之外 ，更引发外界关注的是万科高层所发生的一系列变动：深铁集团董事长辛杰接替郁亮担任董事会主席、原CEO祝九胜因身体原因离职 、10名深圳国资体系人员加入万科核心管理层
。

系列变化的背后是深圳国资方面对万科控制权的全面接管
，而随着深铁系高管的入驻，万科的 “职业经理人文化 ” 也在发生深刻变革。

以郁亮为代表的老管理层 ，曾以 “活下去
” 的危机意识和市场化决策著称，但在深铁入主后
，这种风格逐渐让位于国资体系的稳健逻辑 。

并且，在深铁主导时代 ，深铁与万科的发展也更加融合化。

4月28日
，深铁置业万科旗下长租公寓品牌泊寓，签署了深铁项目租赁运营合作框架协议 ，进一步深化在住房租赁领域的融合发展
。

根据协议
，深铁置业将发挥其丰富的项目资产优势，与万科泊寓在租赁领域的品牌影响力和运营优势相结合 ，对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营。

深铁置业是深铁集团旗下负责站城开发板块的全资子公司
，以“轨道+物业”闻名，目前总开发规模达1819万平方米 ，在建体量1104万平方米 。

业内人士表示
，此次合作是双方融合发展的最新尝试，既有助于深铁资产的良性循环 ，也能推动万科长租公寓业务的发展
。